공공임대주택 신청 및 입주자격, 신청방법, 임대 및 분양조건 총정리

시중 시세보다 저렴한 가격으로 임대·거주하다 의무 임대기간이 종료한 후에 최종적으로 분양받을 수 있는 주택이 있습니다. 공공임대주택입니다. 각 지역별로 입주자 모집공고를 통해 입주대상자를 모집·선발하지만 입주자격과 신청방법 등은 전국 공통으로 적용됩니다. 

이 글에서는 공공임대주택의 신청 및 입주자격, 신청방법, 임대 및 분양조건 등에 대해 자세히 알려드리겠습니다.

공공임대주택이란?

분양전환형 공공임대주택에는 2가지 종류가 있습니다.

• 분양전환 공공임대주택 : 5년, 10년 의무 임대기간 동안 임대·거주 후 분양전환 가격에 따라 분양을 받는 공공임대주택

• 분납 임대주택 : 입주자가 입주 시까지 집값의 일부만을 초기 자본금(30%)으로 납부하고 임대 기간(10년) 동안 단계적으로 잔여 분납금을 모두 납부하고 분양전환 받는 주택

• 50년 공공 임대 주택 : 영구임대주택을 대처할 목적으로 기금 등을 지원받아 한국토지주택공사 또는 지자체가 건설·공급하는 임대주택으로 분양전환되지 않음

이러한 모집 유형은 한국토지주택공사(LH) LH청약플러스 홈페이지 입주자 모집 공고 게시판을 통해 확인하실 수 있습니다.

LH 모집공고 바로가기

신청 및 입주자격

공공임대주택에 신청(청약)하기 위해서는 입주자 모집 공고일 현재 다음의 요건을 충족해야 합니다.

• 성년자인 무주택 세대 구성원
• 법률에 정한 소득 및 자산 기준 충족
• 주택 단지가 소재하고 있는 해당지역 또는 해당지역 및 연접지역에 거주

하지만 입주자 모집 단지별로 일부 기준을 완화해서 적용하기도 합니다. 반드시 입주자 모집 공고문을 확인 후 신청하시기 바랍니다.

성년자인 무주택 세대 구성원

무주택이어야 하는 세대구성원의 범위는 아래와 같습니다.

• 신청자 본인 
• 신청자의 배우자(세대별 주민등록표상 세대분리 되어 있는 배우자도 포함 → 분리배우자)
• 신청자 또는 신청자의 배우자와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있는 신청자의 직계존속, 직계비속, 직계비속의 배우자, 신청자의 배우자의 직계존속
• 신청자와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있는 신청자의 배우자의 직계비속, 직계비속과 그 배우자 

미성년자가 공공임대주택을 신청하는 경우와 무주택 판단방법과 관련한 주택의 범위, 주택을 소유하고 있어도 무주택으로 인정되는 경우 등 보다 자세한 내용은 아래 글을 확인해 보시기 바랍니다.

소득 및 자산요건

✅ 소득기준 : 신청하는 주택이 전용면적 60㎡ 이하인 주택의 경우는 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시 근로자 가구당 월평균 소득의 100%(가구원 수가 1명인 경우에는 20%, 2명인 경우에는 10% 가산) 이하여야 합니다.

가구원수	월평균 소득 100%	비고
1인가구	4,179,557원	20% 가산한 금액
2인가구	5,957,283원	10% 가산한 금액
3인가구	7,198,649원
4인가구	8,248,467원
5인가구	8,775,071원
6인가구	9,563,282원

✅ 자산 및 자동차 기준 : 해당 세대의 부동산(토지 + 건물) 가액 합산기준이 21,550만 원 이하, 자동차 가액기준이 3,680만 원 이하여야 합니다. 

공공임대주택의 소득, 부동산, 자동차 가액의 산정과 조사방법에 대한 자세한 내용은 아래 글을 확인해 보시기 바랍니다.

입주자 선정기준

예비입주자 선정은 일반공급 대상과 우선공급대상으로 구분하여 선정합니다. 우선공급대상은 모집 주택 단지별로 상이하므로 반드시 입주자 모집 공고문을 확인하시고 해당 유형에 신청하시기 바랍니다.

일반공급

공공임대주택의 일반공급 대상은 주택청약종합저축(입주자 저축(청약예금 포함)) 가입자인 무주택 세대 구성원을 대상으로 순위·순차에 따라 공급합니다.

✅ 순위 결정 기준

• 1순위
• 수도권 : 주택청약종합저축에 가입하여 1년이 경과된 자로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 12회 이상 납입한 무주택세대 구성원
• 수도권 외의 지역 : 주택청약종합저축에 가입하여 6월이 경과된 자로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 6회 이상 납입한 자
  ※ 다만, 시·도지사는 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우에는 청약 1순위를 위한 입주자 저축 가입 기간 및 납입회수를 12개월 및 12회까지 연장하여 공고할 수 있음
  ※ 투기 과열 및 청약과열 지구의 경우, 세대주이면서 과거 5년 이내 당첨된 자의 세대에 속하지 않으며 입주자 저축 가입 2년이 경과한 자로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 24회 이상 납입인정된 사람

•  2순위 : 1순위에 해당되지 않는 무주택세대구성원

✅ 동일 순위 경쟁시 결정 기준

• 1순위 중 경쟁이 있을 경우
• 전용면적 40㎡ 초과 주택 : △3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 저축 총액이 많은 사람 △저축총액이 많은 사람
• 전용면적 40㎡ 이하 주택 : △3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 납입횟수가 많은 사람 △납입횟수가 많은 사람

• 2순위 중 경쟁이 있을 경우 : 추첨

이상 말씀드린 자격은 주택 공급에 관한 규칙 개정 등에 따라 변동될 수 있으며, 상세하고 정확한 입주자격조건 및 당첨자 선정 기준 등은 분양시점의 입주자 모집공고문을 반드시 확인하셔야 합니다.

우선공급

✅ 다자녀(3자녀이상) : 아래 요건을 모두 갖춘 경우 건설량의 10% 범위에서 특별공급할 수 있습니다.

• 주택 청약 저축에 가입하여 6개월이 경과된 자로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 6회 이상 납입
• 입주자 모집공고일 현재 『민법』상 미성년자인 3명 이상의 자녀(공공 주택인 경우 태아를 포함)를 둔 무주택 세대 구성원

✅ 노부모부양 : 아래 요건을 모두 갖춘 경우 건설량의 5% 범위에서 특별공급할 수 있습니다.

• 1순위에 해당되는 자
• 입주자 모집공고일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 3년 이상 계속하여 부양(같은 세대별 주민등록표상에 등재되어 있는 경우에 한한다) 하고 있는 무주택세대 구성원 중 세대주인 자
  ※ 피부양자의 배우자가 있는 경우 그 배우자도 무주택자이어야 함

✅ 신혼부부 : 아래 요건을 모두 갖춘 경우 건설량의 30% 범위에서 특별공급할 수 있습니다.

• 주택 청약 저축에 가입하여 6개월이 경과된 자로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 6회 이상 납입
• 입주자 모집공고일 현재 신혼부부(혼인 기간 7년 이내이거나 6세 이하의 자녀를 둔 사람), 예비 신혼부부, 6세 이하 자녀 한 부모가족인 무주택세대구성원
  ※ 신혼부부 특별공급 대상에 임신중인 신혼부부를 포함하고, 입양의 경우에는 입주시까지 입양상태 유지

• 해당 세대의 월평균 소득(신청자와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 신청자의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원의 소득을 포함한다)이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득(4명 이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균 소득을 말한다)의 130%(배우자가 소득이 있는 경우에는 140%를 말한다) 이하인 자

✅ 생애최초

• 근로자(근로자 또는 자영업자이거나 과거 1년 이내에 소득세를 납부한 자로서 5년 이상 소득세를 납부한 자) 
• 주택 청약 저축 1순위이고 납입금이 600만 원 이상인 자
  ※ 입주자 모집 공고일까지 저축액을 납부하여야 함
  ※ 일시금으로 납부할 수 있으나, 이 경우 일시금은 입주자 선정 시 납입횟수 및 저축액에는 포함시키지 않음

• 기혼(이혼 등의 경우는 자녀가 있는 경우)
• 도시근로자 월평균 소득(신청자와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 신청자의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원의 소득을 포함한다)의 130% 이하인 자
• 주택 구입 사실이 없는 자

✅ 국가유공자 : 국가유공자, 5·18 민주유공자, 특수임무수행자, 참전유공자등에게 건설량의 10%를 특별공급할 수 있습니다.

✅ 기관추천 : 아래 요건을 모두 갖춘 경우 건설량의 10% 범위에서 특별공급할 수 있습니다.

• 주택 청약 저축에 가입하여 6개월이 경과된 자로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 6회 이상 납입한 무주택세대 구성원(철거민 및 장애인 제외)
• 북한이탈주민, 철거민, 공무원, 장애인, 군인, 중소기업 근로자 등

주택청약저축 확인방법

공공임대주택 당첨에 중요한 영향을 미치는 주택청약종합저축(청약저축 포함) 가입사실을 확인하셔야 합니다. 청약신청 전에 청약은행, 청약납입횟수, 신청순위 배점항목 등 신청자의 해당서류를 사전에 확인하고 신청하셔야 합니다. 

청약통장 납입횟수는 통장에 나타난 기준이 아닌 청약통장 순위(가입)확인서의 회차 기준으로 선정하니 미리 순위 등을 확인하시기 바랍니다.

청약횟수 확인방법은 다음과 같습니다. 인터넷 한국부동산원 청약Home(applyhome.co.kr) 홈페이지 → 순위확인서 발급 → 청약통장 순위(가입) 확인서 선택 → 청약통장 순위확인서 종류선택 → 공동인증서로 본인 확인 → 청약신청 주택 선택 → 거주지 선택 → 연락처 입력 → 발급신청 후 내역 확인

청약통장 확인 바로가기

신청방법

공공 임대 주택의 청약 신청은 원칙적으로 인터넷 또는 모바일 신청만 가능합니다. 다만, 인터넷 등 사용이 어려운 고령자 및 장애인 등 정보취약계층에 한해서 현장 방문 신청이 가능합니다.

신청장소

✅ 인터넷 신청 : 공공 임대 주택은 인터넷 한국토지주택공사(LH) 청약플러스(apply.lh.or.kr) 홈페이지에서 신청가능합니다. 

Lh 청약플러스 바로가기

✅ 모바일 신청 : 한국토지주택공사의 LH청약플러스 모바일 앱을 통해서도 신청이 가능합니다. 본인의 스마트폰에 LH청약플러스 앱을 설치하여 신청하시면 되고 신청방법은 인터넷과 동일합니다.

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✅ 현장방문 신청 : 신청장소와 방문일자는 주택단지별로 다르기 때문에  입주자 모집공고문을 반드시 확인하셔야 합니다. 그리고 방문신청을 하실 때는 인적사항을 확인할 수 있는 본인 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권) 및 기타 배점관련 서류 등을 지참 후 방문하시기 바랍니다.

서류제출대상자 확인 방법

서류제출대상자는 본격적인 소득 및 재산조사 대상으로 선정된 사람을 말합니다. 인터넷 청약 시 신청자가 신청서에 기재한 사항을 바탕으로 중복신청자 등 부적격자를 제외하고 추첨을 통해 일정배수 이상의 대상자를 선정합니다.

서류제출대상자 및 당첨자는 개별적으로 문자 등을 통해 연락을 합니다. 직접 인터넷을 통해서도 확인이 가능합니다. 이 글에서는 LH를 기준으로 말씀드리겠습니다. 인터넷 한국토지주택공사(LH) 청약플러스(apply.lh.or.kr) 홈페이지 → 상단 청약 → 청약결과 확인 → 서류제출 대상자 명단에서 가능합니다.

서류제출 방법

서류제출 대상자로 확인되신 사람들은 입주공고문에 명시된 날짜까지 인터넷과 모바일 앱으로 서류를 제출하거나 등기우편 발송주소로 등기우편으로 제출해야 합니다. 인터넷 서류접수방법은 한국토지주택공사(LH) 청약플러스(apply.lh.or.kr) 홈페이지 또는 모바일 앱 → 고객서비스 → 온라인 신청 → 온라인서류제출 → 청약신청에서 하시면 됩니다. 

등기우편 제출시 주의하실 점은 서류제출기간 마감일까지 우체국 소인이 찍힌 등기우편까지만 유효하게 접수되니 기한내에 반드시 발송하시기 바랍니다.

당첨자 및 예비입주자 확인

대부분의 행복주택은 예비입주자 모집방식을 채택하고 있습니다. 예비입주자 모집방식이란 입주자 모집 공고 시점에 공가가 없는 단지에도 대기자(예비입주자)를 선정하여 공가 발생시 순차적으로 입주할 수 있도록 모집하는 방식입니다. 따라서 공가가 있으면 바로 입주자 가능하나 공가 숫자보다 기존 대기자가 많을 경우 기존 대기자 후순위로 순번을 부여받게 됩니다.

예비 입주자 명단은 인터넷 한국토지주택공사(LH) 청약플러스(apply.lh.or.kr) 홈페이지 또는 ARS(1661-7700)을 통해 당첨 발표일로부터 30일간 확인할 수 있습니다. 당첨명단 조회방법은 "LH청약플러스(apply.lh.or.kr) → 청약 → 당첨/낙첨 결과조회" 화면에서 하시면 됩니다.  

그리고 예비입주자 순위는 선순위 예비입주자의 임대차 계약 결과에 따라 변경되므로 수시로 확인해보시는 것이 좋습니다. 예비입주자 순위는 "LH청약플러스(apply.lh.or.kr)→ 고객서비스 → 나의 정보 → 예비입주자 순위" 화면에서 하시면 됩니다.

임대료 등 임대조건

입주계약

입주 순번에 도래하였을 경우에는 청약시 기재된 주민등록주소지에 등기우편으로 통보합니다. 당첨 후 주소 및 전화번호 변동이 있을 때에는 반드시인터넷 한국토지주택공사(LH) 청약플러스(apply.lh.or.kr) 홈페이지예비입주자 개인정보 변경에서 변경하여야 합니다.

입주계약은 계약금 입금 후 온라인 계약기간 내에 부동산 거래 전자 계약 시스템(irts.molit.go.kr)에서 온라인으로 계약체결 가능합니다. 개인별 가상계좌 및 온라인계약 상세 절차는 당첨자에게 개별적으로  안내합니다.

임대료

공공 임대 주택의 임대료는 국토교통부고시인 "행복주택의 표준임대보증금 및 표준 임대료"에 의거 표준 임대보증금을 산정합니다. 하지만 공공 임대 주택 모집공고시 임대조건이 같이 공고가 되기 때문에 복잡하게 계산하실 필요는 없이 공고문을 확인해 보시면 됩니다.

임대보증금과 임대료의 상호전환

공공 임대 주택의 임대료는 임대보증금과 월임대료로 구성이 됩니다. 하지만 신청자는 자신의 자산여건에 맞게 임대보증금과 월임대료를 조정할 수 있습니다. 이를 임대보증금과 임대료의 상호전환이라고 합니다. 전환을 원하는 경우 전환가능 보증금 한도액 범위에서 100만 원 단위로 보증금을 추가로 납부할 수 있습니다.

이 경우 전환금액에 대한 금리는 은행 대출금리와 시장 전월세 전환율 등을 참고하여 사업시행자가 별도로 정하도록 되어 있습니다. 이 또한 모집공고에 함께 공고를 하고 있으니 개별 모집공고를 확인하시면 됩니다.

※ 현재 월임대료를 임대보증금으로 전환시 7%, 임대보증금을 월임대료로 전환시 3.5%를 적용 중

임대조건 및 임대료 인상

공공 임대 주택의 임대차계약 기간은 2년이며, 계속 거주를 희망하는 경우에는 입주자격을 충족하는 자에 한하여 2년 단위로 임대차계약을 갱신할 수 있습니다. 이때 소정의 임대보증금과 월임대료가 인상될 수 있습니다.

분양전환

분양전환 대상 및 시기

5년, 10년 공공 임대 주택 또는 분납 임대 주택에 입주하여 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인이 분양전환 대상입니다. 이때 임차인 본인 및 임차인이 속한 세대의 세대구성원 전원이 무주택이어야 합니다.

분양 전환 시기는 최초 입주 지정기간 종료일이 속하는 월의 다음달 1일부터 10년 이후입니다.

분양전환 가격

✅ 5년 분양전환 공공임대주택 : 공공 주택 특별법 시행규칙 별표 7의 "공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준)"을 적용하여 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액을 분양전환가격으로 합니다.

• 건설원가 = [최초 입주자모집공고 당시의 주택가격] + [자기자금이자] - [감가상각비]
• 감정평가금액 : 분양하기로 결정한 날을 기준으로 2인의 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균금액

✅ 10년 분양전환 공공임대주택 : 공공 주택 특별법 시행규칙 별표 7의 "공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준)"을 적용하여 분양하기로 결정한 날을 기준으로 2인의 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술 평균 금액으로 산정

✅ 분납 임대주택 :  공공 주택 특별법 시행규칙 별표 7의 "공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준)"을 적용하여 분양전환가격은 분납금을 합산한 금액으로 합니다. 분납금 납입시기는 최초세대입주일을 기준(2015.11.10)으로 합니다.

• 초기 분납금 : 최초 입주자모집 당시의 주택가격×0.3 (계약시, 입주시 납부) 

• 중간 분납금 : 최초 입주지정기간이 끝난 날부터 4년과 8년이 지난 날에 각각 다음의 금액 중 작은 금액(이 경우 감정평가에 따른 분납금 산정은 임차인이 원하는 경우에만 시행) 

• 해당 분납임대주택의 최초 입주자모집 당시의 주택가격×(1+이자율)^{(납부시점의 임차연수)}×0.2
  ※ 이자율 : 해당 분납임대주택의 단지내 최초 임대시작일(입주지정기간 종료일 다음날)과 분납금 납부일 당시 각각 「은행법」에 따른 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 산술평균한 이자율
• 해당 분납임대주택의 감정평가금액×0.2

• 최종 분납금 : 해당 분납임대주택의 감정평가금액×0.3

• 반환금 산정기준 
• 5년 미만의 기간동안 거주후 반납하는 경우 다음의 금액 중 작은 금액
• 임차인이 이미 납부한 분납금과 분납금 납부일의 다음 날부터 반납일까지의 이자를 합한 금액(이자율은 분납금 납부일과 반납일 당시 각각 「은행법」에 따른 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 산술평균한 이자율임) 
• 해당 분납임대주택의 감정평가금액에 임차인이 납부한 분납금의 합의 비율을 곱한 금액
• 5년 이상의 기간동안 거주후 반납하는 경우 상기 금액(5년 미만의 기간동안 거주후 반납시 각각의 금액)을 산술평균한 금액